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Grundsteuern

Grundsteuern sind öffentliche Abgaben, zu deren Erhebung die Gemeinden nach § 1 Abs. 1 Grundsteuergesetz (GrStG) berechtigt sind. Bei der Erhebung der Grundsteuer sind folgende zwei Arten zu unterscheiden:

Grundsteuer A:
Steuergegenstand ist das land- und forstwirtschaftliche Vermögen.
Hebesatz: 350 v.H.

Grundsteuer B:
Erfassung aller bebauten, unbebauten Grundstücke oder Gebäuden auf fremdem Grund und Boden (z.B. Grund und Boden, Gebäude, Wohnungseigentum).
Hebesatz: 440 v.H.

Festsetzung und Erhebung nach Ersatzbemessungsgrundlage

Bei Mietwohngrundstücken und Einfamilienhäusern, für die ein im Veranlagungspunkt für die Grundsteuer maßgebender Einheitswert nicht festgelegt oder festzustellen ist, bemisst sich der Jahresbetrag der Grundsteuer nach der Wohnfläche und bei anderweitiger Nutzung nach der Nutzfläche (Ersatzbemessungsgrundlage). Hierzu ist durch den Steuerpflichtigen eine Grundsteuer-Anmeldung auszufüllen und bei der Gemeinde einzureichen. Die Grundsteuer-Anmeldung ist eine Steuererklärung, bei der die Grundsteuer vom Steuerpflichtigen selbst berechnet werden muss. Auf dieser Grundlage erhält der Steuerschuldner den Grundsteuerbescheid.
 

Festsetzung und Erhebung nach Grundsteuermessbescheid

1. Feststellung des Einheitswertes durch das Finanzamt

  • Ermittlung i.d.R. nach Ertragswertverfahren
  • stellvertretend für Grundstückswert wird Jahresrohmiete angesetzt
  • Jahresrohmiete x Vervielfältiger = Einheitswert
  • Finanzamt erlässt Einheitswertbescheid

2. Festsetzung des Grundsteuermessbetrages

  • auf Einheitswert wendet Finanzamt Tausendsatz (sog. Steuermesszahl) an
  • Einheitswert x Steuermesszahl = Steuermessbetrag
  • Finanzamt erlässt Grundsteuermessbescheid, Gemeinde erhält Durchschrift

Der Grundsteuermessbescheid ist die Grundlage für die Berechnung der Grundsteuer und die Zurechnung eines Objektes zum Steuerschuldner. Bei Fragen zu diesen beiden Bescheiden des Finanzamtes ist eine Klärung auch nur mit dem Finanzamt möglich.

3. Festsetzung und Erhebung der Grundsteuer

  • Stadt Pirna wendet auf Steuermessbetrag Hebesatz an
  • Steuermessbetrag x Hebesatz = Grundsteuer
  • Steuerschuldner erhält Grundsteuerbescheid

Fälligkeit

Die Fälligkeiten der Grundsteuerentrichtung sind, je nach Höhe des Betrages, der 15. Februar, 15. Mai, 15. August und 15. November des Jahres. Auf Antrag ist auch eine jährliche Zahlung jeweils zum 01. Juli möglich. Dieser Antrag ist bis zum 30. September des Vorjahres zu stellen.

Zahlungspflichtige

Die Leistungspflicht der Grundsteuer ist an den Tatbestand des Eigentums von Grundstücken geknüpft. Steuerpflichtig sind damit Eigentümer von bebauten und unbebauten Grundstücken, Gebäuden auf fremdem Grund und Boden (z.B. Garagen, Lauben) sowie Land- und forstwirtschaftlichem Vermögen.

Verfahren mit Grundsteuern bei Verkauf

Grundlage für die Zurechnung eines Objektes zu einem Steuerschuldner und für die Berechnung der Grundsteuer ist der Grundsteuermessbescheid des Finanzamtes. Eine Änderung oder Aufhebung des Grundsteuerbescheides kann somit erst erfolgen, wenn der Grundlagenbescheid des Finanzamtes geändert oder aufgehoben wurde.

Gemäß § 9 Abs. 1 Grundsteuergesetz (GrStG) wird die Grundsteuer nach den Verhältnissen zu Beginn des Kalenderjahres festgesetzt (sog. Stichtagsprinzip). Das Stichtagsprinzip bedeutet, dass Änderungen während des Kalenderjahres sich erst für die Grundsteuer des nächsten Kalenderjahres auswirken können.

Beim Verkauf eines Steuerobjektes während des Jahres bleibt der Veräußerer Steuerschuldner bis zum Ablauf des Jahres, in dem der Eigentumsübergang stattgefunden hat bzw. bis zur Fortschreibung aufgrund eines neuen Steuermessbescheides des Finanzamtes.

Nach einem Verkauf ist die Ummeldung des Steuerobjektes durch Einreichen des Kaufvertrages oder ähnlicher Schriftstücker beim Finanzamt Pirna vorzunehmen. Notariell geschlossene Kaufverträge werden durch den Notar weitergereicht.

Die getroffenen Vereinbarungen im Kaufvertrag, wie z.B. das Übergehen aller Rechte und Pflichten mit Abschluss des Kaufvertrages oder der Steuerübergangstermin haben nur privatrechtliche Bedeutung im Innenverhältnis zwischen Veräußerer und Erwerber. Sie heben aber die öffentlich-rechtliche Steuerschuldnerschaft nicht auf.

Sollte der Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten nicht zu einem im Kaufvertrag genau festgelegten Datum, sondern beispielsweise nach vollständiger Kaufpreiszahlung erfolgt sein, ist das Datum der vollständigen Kaufpreiszahlung umgehend schriftlich dem Finanzamt Pirna mitzuteilen. Nach dieser Mitteilung kann das Finanzamt Pirna die entsprechende Zurechnungsfortschreibung zum auf das Jahr der Kaufpreiszahlung folgenden Jahresbeginn durchführen.

Sobald der Stadtverwaltung Pirna der Grundsteuermessbescheid des Finanzamtes auf den neuen Eigentümer vorliegt, erhält der bisherige Eigentümer den Abmeldebescheid. Da die Bearbeitungszeit des Finanzamtes Pirna nicht genau bestimmt werden kann, kann dies bedeuten, dass der Abmeldebescheid zum 31. Dezember erst im Laufe der folgenden Jahre ergeht. Bis zum Vorliegen dieses Abmeldebescheides bleibt die Zahlungspflicht des Veräußerers bestehen. Zu viel entrichtete Steuern werden nach der Umschreibung bzw. Abmeldung zurückerstattet.

Grundsteuerreform

Grundsteuerreform 2025

Ab 2025 wird die Grundsteuer neu berechnet. Dafür werden alle Grundstücke in Deutschland neu bewertet. Zum ersten Mal wird die auf den neuen Grundsteuerwerten basierende Grundsteuer ab dem 1. Januar 2025 zu zahlen sein. Bis dahin gelten die bisherigen Einheitswerte und Grundsteuermessbeträge weiter.

Die Städte und Gemeinden können die Hebesätze für das Jahr 2025 erst festsetzen, wenn hierfür die Messbeträge der Grundstücke im Gemeindegebiet vorliegen. Voraussichtlich können die erforderlichen Entscheidungsprozesse somit erst im 2. Halbjahr 2024 begonnen werden.

Einzelanfragen zur künftigen Grundsteuerhöhe kann die Stadt Pirna derzeit nicht beantworten.

Ausschließlich die Finanzämter sind für die Bewertung im Rahmen der Grundsteuer zuständig, dass ändert sich auch nicht mit der Reform. D.h. das Finanzamt ermittelt anhand der Feststellungerklärungen den Grundsteuerwert und den Grundsteuermessbetrag für den Grundbesitz.

Die sächsischen Finanzämter weisen auf Folgendes hin: 
Alle, die am 1. Januar 2022 Eigentümer von Grundstücken in Sachsen sowie erbbauberechtigt waren, waren nach § 149 Abgabenordnung (AO) in Verbindung mit § 228 Bewertungsgesetz und der die Bekanntmachung vom 30. März 2022 ersetzenden öffentlichen Bekanntmachung vom 4. November 2022 (BStBl I 2022 Seite 1448) verpflichtet, bis zum 31. Januar 2023 eine Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts auf den 1. Januar 2022 abzugeben. 

Sofern noch nicht erfolgt, ist die Feststellungserklärung elektronisch (z. B. über www.elster.de) oder soweit zulässig nach amtlich vorgeschriebenem Vordruck in Papierform bis spätestens 30. Juni 2023 beim zuständigen Finanzamt einzureichen. Die Abgabefrist wird hierdurch nicht verlängert. 

Bei Nichtabgabe der Feststellungserklärung werden die Besteuerungsgrundlagen geschätzt (§ 162 AO). 

Wegen Nichtabgabe oder verspäteter Abgabe von Feststellungserklärungen ist gem. § 152 AO die Festsetzung eines Verspätungszuschlags möglich. Die Höhe des Verspätungszuschlags ist maßgeblich von der Dauer der Fristüberschreitung abhängig.

 

Rückfragen zur Erklärungsabgabe richten Sie bitte direkt an das Finanzamt Pirna, Telefon: 03501 551 9500
Das Grundsteuerportal Sachsen (für die Bodenrichtwerte), Ausfüllanleitungen, das Steuerchatbot und anderes finden Sie unter www.grundsteuer.sachsen.de.

Video zur Umsetzung der Grundsteuerreform