Stadtsanierung und Städtebauförderung

Die Stadt Pirna hat im Rahmen der Stadtsanierung folgende Fördergebiete festgelegt:

Die Fördergebiete „Altstadt“ und „Alt-Copitz“ wurden in Form eines förmlich festgesetzten Sanierungsgebietes nach § 142 BauGB beschlossen. Nach Abschluss der Sanierung besteht für diese Gebiete die Besonderheit der Ausgleichsbetragserhebung nach § 154 BauGB.

Das Fördergebiet „Altstadt“ wurde mit der „Aufhebungssatzung Sanierungsgebiet Altstadt“ Anfang 2018 aufgehoben.

Die Sanierungssatzungen für diese beiden Fördergebiete sowie die Aufhebungssatzung können in der Rubrik „Ortsrecht“ im Bereich „Räumliche Planungen und Entwicklungen“ heruntergeladen werden.

Städtebauliche Sanierungsmaßnahmen

Pflichten der Eigentümer

Die Sanierung soll mit den Eigentümern und Betroffenen frühzeitig erörtert werden. Die Betroffenen sollen zur Mitwirkung bei der Sanierung und Durchführung der erforderlichen baulichen Maßnahmen angeregt und hierbei beraten werden. Für Eigentümer, Mieter, Pächter oder sonstige Betroffene besteht Auskunftspflicht gegenüber der Stadt zur Ermittlung der Sanierungsbedürftigkeit.

Sanierungsziele

Grundsätzliches Ziel ist es, das Sanierungsgebiet mit Hilfe eines städtebaulichen Erneuerungskonzeptes mit besonderen Rechten der Stadt nach BauGB und mit umfangreicher Förderung aufzuwerten und die vorhandenen Missstände und Mängel zu beseitigen. Dies bezieht sich auf öffentliche und private Einrichtungen innerhalb des Sanierungsgebietes. Es werden die sozialen, wirtschaftlichen und rechtlichen Interessen der Betroffenen im Rahmen des der Allgemeinheit dienenden Gesamtkonzeptes berücksichtigt.

Sanierungsvermerk im Grundbuch

Für alle Grundstücke, die im Sanierungsgebiet liegen, wurde im Grundbuch ein so genannter „Sanierungsvermerk“ eingetragen. Diese Eintragung des Sanierungsvermerks hat hinweisenden und informellen Charakter. Es soll denjenigen, der ein Grundbuch einsieht, darauf hinweisen, dass das Grundstück im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet liegt und dass vor jeder grundbuchrechtlichen Eintragung die Genehmigung der Stadt einzuholen ist. Dieser Sanierungsvermerk regelt den sanierungsrechtlichen Genehmigungsvorbehalt für eine Reihe von Vorhaben und Rechtsgeschäften für die Grundstücke im Sanierungsgebiet. Die Löschung des Sanierungsvermerkes erfolgt von Amts wegen nach Abschluss der Gesamtsanierungsmaßnahme und Aufhebung der Sanierungssatzung.

Besondere sanierungsrechtliche Vorschriften

Mit dem Beschluss zum förmlich festgelegten Sanierungsgebiet gelten für das entsprechende Gebiet die Regelungen der §§ 136 ff. BauGB. Besonderer Beachtung durch die Eigentümer gilt der § 144 BauGB, der die Genehmigungspflicht für bestimmte Vorhaben und Rechtsgeschäfte regelt.

Dies sind beispielsweise:

Eigentumswechsel,
Grundschuldbestellungen,
Eintragung von Grunddienstbarkeiten,
Wertsteigernde Baumaßnahmen,
Grundstücksteilungen,
Begründung, Änderung oder Aufhebung von Baulasten.

Städtebaufördermittel

Mit den Fördergebieten beantragte die Stadt des Weiteren die Aufnahme in die Förderprogramme der Städtebaulichen Erneuerung. Hier gibt es für Pirna folgende Programme:

Städtebauliche Erneuerung – Altstadt
Städtebaulicher Denkmalschutz – Innenstadt und Friedenspark
Soziale Stadt – Sonnenstein
Stadtumbau Ost – Königsteiner Straße/Clara-Zetkin-Straße
Aktive Stadt- und Ortsteilzentren – Alt-Copitz und Alter Bahnhof

Die zu verwendenden Zuschüsse werden grundsätzlich gespeist aus Mitteln des Bundes, des Landes und der Stadt. Im Programm Städtebaulicher Denkmalschutz sind es 40 Prozent Bund, 40 Prozent Land und 20 Prozent städtischer Anteil. In den übrigen Programmen wird der Zuschuss zu je einem Drittel zur Verfügung gestellt.

Die Stadt kann die ihr bewilligten Mittel sowohl für eigene Maßnahmen verwenden, als auch mittels Vereinbarung an Dritte weiterreichen. Eigentümer, die eine Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahme oder auch Ordnungsmaßnahme planen, können bei der Stadt einen Antrag auf Bewilligung von Städtebaufördermitteln stellen. In jedem Fall empfiehlt es sich vorab einen Beratungstermin zu vereinbaren.

Die Beantragung von Städtebaufördermitteln erfolgt mit einem Antragsformular einschließlich der darin aufgeführten Unterlagen.

Ausgleichsbeträge

In § 154 des Baugesetzbuches ist festgelegt, dass alle Grundstückseigentümer im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet am Ende der Sanierung einen Ausgleichsbetrag zu zahlen haben. Dieser Ausgleichsbetrag entspricht der Bodenwerterhöhung des einzelnen Grundstückes, die durch die Sanierung entstanden ist (sanierungsbedingte Bodenwertsteigerung). Ob und in welcher Höhe eine sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung eingetreten ist, ermittelt der Gutachterausschuss durch Gutachten.

Fälligkeit

Der Ausgleichsbetrag wird in der Regel am Ende der Sanierung durch Bescheid erhoben. Eine vorzeitige Ablösung des Ausgleichsbetrages ist möglich.

Zahlungspflichtige

Der Ausgleichsbetrag wird von allen Grundstückseigentümern erhoben – unabhängig davon, ob sie einen Sanierungszuschuss für ihr eigenes Gebäude erhalten haben oder nicht.

Höhe

Der Ausgleichsbetrag entspricht der Differenz zwischen dem Anfangswert und dem Endwert bei Abschluss der Sanierung. Der Anfangswert ist der Bodenwert, der sich ohne die Sanierung des Gebietes entwickelt hätte. Zur Ermittlung des Anfangswertes werden vergleichbare Grundstücke oder Gebiete außerhalb des Sanierungsgebietes herangezogen. Der Endwert entspricht dem Bodenwert, der sich während der Sanierung entwickelt hat. Damit enthält der Endwert die Wertsteigerungen, die durch die Sanierungsmaßnahme entstanden sind.

Einfluss von Sanierungsmaßnahmen

Die Neugestaltung von öffentlichen Straßen, Wegen und Plätzen aus Sanierungsfördermitteln, verbunden mit einer Aufwertung des gesamten Bereiches.
Beispiel: Eine viel befahrene Geschäftsstraße mit schmalem Fußweg wird neu gestaltet. Die Straße wird ausgebaut, die Gehwege werden verbreitert. Der gesamte Straßenraum wird begrünt, neue Straßenlaternen runden das Bild ab. Entlang der Straße werden Kundenparkplätze angelegt. Die Geschäftsinhaber können ihre Waren nun nach außen präsentieren, die Bäckerei eröffnet ein Straßencafé. Für die Kunden werden das Einkaufen und der Aufenthalt wesentlich angenehmer. Der Bodenwert für die Geschäftsgrundstücke hat sich erhöht.

Die Modernisierung einer öffentlichen Einrichtung aus Sanierungsmitteln hat dann eine Auswirkung auf den Bodenwert, wenn sich dadurch die Infrastruktur für die Bewohner deutlich verbessert. Das sanierte Bürgerhaus oder die neue Sporthalle, die nun zu Fuß erreicht werden können, steigern die Qualität einer Wohnlage.

Die Beräumung und Neuordnung von Bereichen, verbunden mit der Entwicklung des Gebietes.
Beispiel: Eine ehemalige Industriebrache wird beräumt. Auf dem Gelände soll ein neues Wohngebiet entstehen. Dazu werden die alten Industriegebäude abgebrochen. Die Fläche wird in einzelne Baugrundstücke aufgeteilt. Das Baugebiet wird mit Straßen und Wegen erschlossen, ein Kinderspielplatz entsteht neu. Durch die Neuordnung und Entwicklung des Gebietes kann sowohl das Gebiet selbst, als auch das Umfeld aufgewertet werden. Ob dies im Einzelfall so ist, wird am Ende der Sanierung festgestellt.

Vorzeitige Ablösung

Die Stadt und der Grundstückseigentümer schließen auf der Grundlage des Gutachtens einen Vertrag: Der Eigentümer zahlt den ermittelten Betrag und hat damit alle Ansprüche der Stadt abgegolten.

Bei der vorzeitigen Ablösung können den Grundstückseigentümern Abschläge auf den für das Grundstück je Quadratmeter ermittelten Ausgleichsbetrag gewährt werden. Dieses Ablöseprocedere ist vom Stadtrat zu beschließen.

Folgende Wertzonen wurden für die Ermittlung der voraussichtlichen Bodenwertsteigerungen gebildet:

Sanierungsgebiet Alt-Copitz

Wertzone	Anfangswert € pro m²	Endwert € pro m²
1	59	64
2	61	64
3	0	0
4	64	75
5	62	67
6	55	59
7	58	61
8	51	55
8.1	51	55
9	0	0
10	63	67

Sanierungsgebiet Altstadt

Wertzone	Anfangswert € pro m²	Endwert € pro m²
1	100,47	109,91
2	91,96	100,66
3	78,33	86,57
4	59,60	66,54
5	85,15	92,57
6	100,47	109,50
7	78,33	85,26
8	85,15	92,27