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Städtebauliche Sanierungsmaßnahmen
Förmliche Festlegung des Sanierungsgebietes „Altstadt Pirna“ – Sanierungssatzung
Die Stadt Pirna hat im Januar 1993 die förmliche Festlegung des Sanierungsgebietes „Altstadt Pirna“ als Sanierungssatzung unter der Anwendung der besonderen sanierungsrechtlichen Vorschriften der §§ 152 – 156 BauGB beschlossen und im August 1993 im Pirnaer Amtsblatt öffentlich bekannt gemacht. Das Sanierungsgebiet ist 17,4 ha groß, umfasst im Wesentlichen die Altstadt von Pirna innerhalb der ehemaligen Befestigungsanlagen und wird begrenzt
- im Norden durch den Bahndamm
- im Osten durch den Steinplatz
- im Süden durch die Dr.-Wilhelm-Külz-Straße
- im Westen durch die Grohmannstraße.
Pflichten des Eigentümers
Die Sanierung soll mit den Eigentümern und Betroffenen frühzeitig erörtert werden. Die Betroffenen sollen zur Mitwirkung bei der Sanierung und Durchführung der erforderlichen baulichen Maßnahmen angeregt und hierbei beraten werden. Für Eigentümer, Mieter, Pächter oder sonstige Betroffene besteht Auskunftspflicht gegenüber der Stadt zur Ermittlung der Sanierungsbedürftigkeit.
Die gültige Sanierungssatzung finden sie hier:
Durch umfangreiche vorbereitende Untersuchungen im Jahre 1992 wurden konkrete Beurteilungsunterlagen über die Notwendigkeit der Sanierung in diesem Gebiet über die sozialen, strukturellen und städtebaulichen Verhältnisse und Zusammenhänge sowie über die anzustrebenden allgemeinen Ziele und die Durchführbarkeit der Sanierung erarbeitet.
Folgende Eckdaten wurden beispielsweise ermittelt:
- Gesamtkosten der Sanierung der Altstadt wurden mit 600 Mio. DM (ca. 306 Mio. €) veranschlagt;
- als Durchführungszeitraum wurden 20 Jahre angesetzt;
- 1991 waren 20 % der Gebäude vollständig unbewohnt und ungenutzt;
- 39 % der Wohnungen standen leer;
- ein Drittel der Gebäude wies schwerste bauliche Mängel auf;
- ein weiteres Drittel hatte erhebliche Bauschäden;
- nur ein Drittel konnte als intakt eingestuft werden.
Sanierungsziele
Grundsätzliches Ziel ist es, das Sanierungsgebiet mit Hilfe eines städtebaulichen Erneuerungskonzeptes mit besonderen Rechten der Stadt nach BauGB und mit umfangreicher Förderung aufzuwerten und die vorhandenen Missstände und Mängel zu beseitigen. Durch die Revitalisierung der Altstadt wird die Bedeutung des Stadtkerns als funktionelles Zentrum und identitätsspendende Mitte gefestigt. Besonders soll die Qualität des historischen Stadtraumes und der erhaltenswerten Einzelgebäude bewahrt und sichtbar gemacht werden. Sanieren heißt die Beseitigung von städtebaulichen Missständen und Mängeln und bezieht sich auf öffentliche und private Einrichtungen innerhalb des Sanierungsgebietes. Es werden die sozialen, wirtschaftlichen und rechtlichen Interessen der Betroffenen im Rahmen des der Allgemeinheit dienenden Gesamtkonzeptes berücksichtigt. Die Bewahrung und Wiederherstellung des historischen Stadtbildes sowie die Erlebbarmachung der Wall- und Stadtgrabenzone, des historischen Marktes und der Straßenräume sind bedeutsame Aufgabe der Stadtsanierung.
Sanierungsvermerk im Grundbuch
Für alle Grundstücke, die im Sanierungsgebiet liegen, wurde im Grundbuch ein so genannter „Sanierungsvermerk“ eingetragen. Diese Eintragung des Sanierungsvermerks hat hinweisenden und informellen Charakter. Es soll demjenigen, der ein Grundbuch einsieht, darauf hinweisen, dass das Grundstück im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet liegt und dass vor jeder grundbuchrechtlichen Eintragung die Genehmigung der Stadt einzuholen ist. Dieser Sanierungsvermerk regelt den sanierungsrechtlichen Genehmigungsvorbehalt für eine Reihe von Vorhaben und Rechtsgeschäften für die Grundstücke im Sanierungsgebiet nach den §§ 144 und 145 BauGB. Die Löschung des Sanierungsvermerkes erfolgt von Amts wegen nach Abschluss der Gesamtsanierungsmaßnahme und Aufhebung der Sanierungssatzung.
Besondere sanierungsrechtliche Vorschriften
Die Stadt Pirna hat sich mit dem Beschluss zum förmlich festgelegten Sanierungsgebiet „Altstadt Pirna“ für die Anwendung der „Besonderen sanierungsrechtlichen Vorschriften“ entschie-den.
Was sind „Besondere sanierungsrechtliche Vorschriften“?
- 1. Kaufpreisprüfung
Der Abschluss eines Kaufvertrages im Sanierungsgebiet ist nach § 144 BauGB genehmigungspflichtig. Dabei ist zu prüfen, dass beim Erwerb oder der Veräußerung eines Grundstückes grundsätzlich kein höherer Kaufpreis, der den sanierungsunbeeinflussten Grundstückswert übersteigt, vereinbart werden darf. Ansonsten bedeutet eine Überschreitung dieses sanierungsunbe-einflussten Grundstückswertes bei einer rechtsgeschäftlichen Veräußerung eines Grundstückes sowie Bestellung oder Veräußerung eines Erbbaurechtes eine wesentliche Erschwerung der Sanierung und ist zu versagen. Überhöht ist dabei ein Preis, der nicht oder nur unzureichend berücksichtigt, dass nach Abschluss der Gesamtsanierungsmaßnahme ein Ausgleichsbetrag aufgrund der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung des Grundstückes zu entrichten ist, denn der Erwerber unterliegt in voller Höhe der Ausgleichsbetragserhebung, auch wenn er sanie-rungsbedingte Bodenwerterhöhung als Teil des Kaufpreises bereits an den Verkäufer entrichtet hat.
- 2. Ausgleichsbetragserhebung
Nach Abschluss der Gesamtsanierungsmaßnahme ist jeder Eigentümer eines im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet gelegenen Grundstückes nach § 154 BauGB zur Finanzierung der Gesamtsanierung an die Stadt einen Ausgleichsbetrag in Geld zu entrichten. Hierbei ist zu berücksichtigen, dass durch den Einsatz öffentlicher Mittel für Infrastruktur, Straßen, Wege, Plätze usw. die Bodenwerte einen Wertzuwachs – auch sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung – erfahren haben. Die sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung des Grundstückes besteht aus dem Unterschied zwischen dem sanierungsunbeeinflussten Anfangsbodenwert, der sich ergeben würde, wenn eine Sanierung nicht durchgeführt worden wäre und dem Endwert, der sich für das Grundstück durch die rechtliche und tatsächliche Neuordnung des Sanierungsgebietes mittels öffentlicher Maßnahmen ergibt.
Unberücksichtigt bleibt dabei die Wertsteigerung des Gebäudes selbst. Der Ausgleichsbetrag ist nach Abschluss der Sanierung zu entrichten. Eine Ablösung kann vor Abschluss der Gesamtsanierungsmaßnahme zugelassen werden. Auf Antrag des Eigentümers bzw. Ausgleichsbetragspflichtigen kann die Stadt den Ausgleichsbetrag vorher von einem Gutachterausschuss festsetzen lassen, wenn der Ausgleichsbetragspflichtige an der Festsetzung vor Abschluss der Sanierung ein berechtigtes Interesse hat und der Beitrag mit hinreichender Sicherheit ermittelt werden kann. Die Stadt ist zur Erhebung von Ausgleichsbeträgen nach BauGB verpflichtet.
Gesetzliche Grundlage
§§ 136 – 164 a Baugesetzbuch (BauGB), besonderes Städtebaurecht,
Ansprechpartner: Fachdienst Stadtsanierung und Stadtteilmanagement